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  乐居洛阳讯 2021年已近尾声，春节临近，又到了游子返乡的时刻。“饮水思源，落叶归根”，在我们这片土地上这不仅仅是一句描述，而是刻在国人基因中的印记。每到这个时间，在外拼搏了一年的人们思乡情绪更浓，回家置业的想法也会更重。

  那么在洛阳，返乡人怎样才能选到优质房产呢？对此，乐居洛阳特推出“2022返乡置业优选好房”系列。通过对项目区域、板块、产品、配套、价格等客观分析，助力返乡游子置业家乡。

  今天我们评测的是位于涧西区的万科春华西園甲第项目。

  区域概述：涧西区地处洛阳城区西北，在涧河和洛河两河的孕育中发展，东临西工，北接新安，南与洛龙隔河相望，辖区面积约45平方公里，截止2021年8月，常住人口51万。涧西区坐拥连霍、宁洛两条高速路，丝路大道、周山大道贯通南北，中州路、九都路联通东西，地铁1号线与地铁3号线（规划中）在此交汇，交通四通八达；境内万达、王府井、广州市场、上海市场等商圈林立，是成熟繁荣的城市核心区域。

  涧西区在洛阳具有特殊的历史地位，是以机械工业为主体的新兴城市工业区。国家“一五”时期156个重大项目中，7个在洛阳，其中6个落户涧西。以全市（15230平方公里）0.3%的地域面积，承载了超过1/10的人口，贡献了8%的GDP和1/4的城市区（含吉利，不含孟津、偃师）财政收入。2020年全区工业增加值速5.3%，总量占全市12%。

  涧西也是洛阳的教育名区、科创高地。辖区有河南科技大学、洛阳理工学院2所本科院校，中小学校45所（区属37所），基础教育质量在全市独占鳌头。拥有科研院、实验室、各类创新平台数百家，是全国科技进步示范区、全国科普示范区、国家知识产权强县工程试点区，先后被纳入“郑洛新国家自主创新示范区”和“中国（河南）自贸区洛阳片区”。

  板块概述：项目位于涧西区联盟路与周山大道交汇处，属涧西区核心板块。周边社区众多，居住氛围浓厚，教育、医疗、商业等配套齐全，路网交织、公共交通便捷，是不可多得的成熟成活区。

项目实景图

  产品概述：17万方中式诗意社区

  产品特色：项目坐落于西苑之上，是头部房企万科首次进驻洛阳之作，融汇历史的建筑符号，提取符合当代审美的符号，打造现代中式风格建筑。将西苑传统园林融入社区景观设计，营造一处符合时代审美，兼具文化性、生态性的诗意社区。

  项目占地约53亩，总建筑面积约17.43万㎡，绿化率25%，容积率4.9，规划9栋高层和1栋幼儿园，规划户数1391户，户型建面为98㎡、118㎡、128㎡三室和143㎡四室户型。

  户型描述：建面约98㎡的三室两厅一卫，做到了户型方正，全明舒适三居。

  三开间朝南设计，有效保证户型采光，客厅与卧室外约6.5米阳台连通，可以作为家庭晾晒区、休闲区，保证实用性又可以兼顾美观。入户处玄关设计，客厅与餐厅一体化设计，厨房侧挂，与餐厅相连，动线流畅。对比板块内同面积段的户型，该户型做到了餐厅和客厅是一个完整的长方形空间，通透感较强。

  南向主卧带飘窗设计，在提高空间延展性的同时又保证了采光效果。三个卧室布局角落，互不打扰，生活与起居区动静分离，减少活动噪音，并确保了彼此的生活私密性。

  卫生间洗手台外移、干湿分离设计能够有效减少空气异味潮湿、细菌滋生带来的影响。马桶、淋浴、手盆合理分布，空间利用率高。

样板间实景图

  样板间细节：项目为装修交付，样板间内部分配置交付时均可实现。在入户处，贴心设计了挂钩、零匙智能指纹密码锁，方便业主入户。室内公共区域采用瓷砖铺地，卧室使用的是品牌木地板，符合日常生活习惯，墙壁采用了环保壁纸，健康美观。全屋配备新风系统、地暖，与潮流生活接轨。厨卫用品均均采用知名品牌用具，厨房配备了洗碗机、厨余垃圾处理器、抽拉式水龙头、厨房凉霸等，充分保证业主更便利的现代化生活方式。

  此外在门口处还设置了一键断电装置，除了冰箱以外的其他电源均可关闭，业主离家时，可以快速关闭所有照明灯，方便快捷。

  交通条件：路网发达 公共交通便捷

  轨道交通：距离地铁1号线上海市场站约500米，可与地铁2号线换乘，通达洛阳市行政中心、洛阳高铁龙门站、老城商圈等重要区域。

  公共交通：8路、14路、25路、31路、50路、63路、69路、70路、75路等均可直达项目周边。

  自驾：项目紧邻联盟路与周山大道，距离丝路大道、五龙沟交通枢纽约4公里路程，可直达洛卢高速、洛阳西南环城高速，通达全国。距离洛阳市行政中心约9公里路程，驾车可经过南昌路、古城快速路、王城快速路，全程路况良好，15~20分钟可达。

  配套描述：配套成熟完善 生活便利

  教育配套：项目位于涧西区核心板块，周边社区众多，居住氛围浓厚，教育资源丰富。紧邻天津路小学、青岛路小学、东升三中、二十三中等多所优质学校，项目周边还规划有3所小学、4所中学。

  医疗配套：3公里范围内有河南科技大学第一附属医院、洛阳市中医院、东方医院、96606 部队医院（原五三四医院）。

  河南科技大学第一附属医院为三级甲等医院，是一所集医疗、教学、科研、预防保健于一体的三级综合医院。设有六个省级研究所3个洛阳市重点实验室；2个卫生厅重点实验室；5个省卫生厅医学临床重点专科五个；3个河南省高校重点学科三个；5个洛阳市医学重点专科，设有床位800张，是洛阳不可多得的优质医疗资源。

  其他配套：5公里范围内有上海市场、万达广场、名门微生活、王府井百货等多个中高端商圈，休闲、娱乐、购物选择丰富。

  距牡丹公园仅900米路程，步行可达，距离西苑公园约1.9公里路程，距离周山森林公园约3公里路程，是周末休闲好去处。

项目效果图

  价格分析：均价13500元/㎡精装 具备上升空间

  价格现状：涧西区作为洛阳主城区，土地供应日益减少，但西園甲第项目所在板块为近两年该区内供地主要板块，新盘供应较多。仅仅沿周山大道向南至九都西路，便有4个新盘在售，板块主推高层、小高层产品，整体新房均价在11000~13500元/㎡之间，总价约100万起，产品定位偏刚改。因西園甲第是带装修交付，因此定价要略高于周边项目。

  板块内的二手房龄差异较大，高层二手房房龄大多处于5年以内，多层二手房房龄普遍较长，基本在15年以上。截止12月底，房龄近5年的米兰印象二手房价格在11200元/㎡左右，名门世家二手房价格在9600元/㎡左右。

  价格潜力：该板块位置特殊，属于“三区交汇”之处，周边科研院所较多，人口呈正流入，加之此前作为老工业区人群的改善性需求增多，近几年是洛阳置业热门区域。近两年入市项目多为改善，产品整体呈由高层向小高层、洋房转变趋势，新入市产品大户型比重有显著增加，作为偏改善产品，该项目定价具备一定市场竞争力，未来有一定升值空间。