正文

  7月29日，华耀城（洛阳）发展有限公司以总价33.35亿拍下洛龙区关林市场西总面积约为 390亩地块。这块地从挂牌到延期，再到最终出让，乐居洛阳全程进行了关注与报道，也有无数的网友跟着一起“操心”这个核心地块的命运。7月29日当天成交信息一出，更是引来2万＋人次的关注。吃瓜群众们纷纷在乐居洛阳后台留言表示“地价太低”“贱卖”“说好的地王呢”“失望”……

洛阳这块地贱卖了吗？

  网友的“失望”可以理解，无论是从地理位置、交通环境、周边配套以及过往周边地价来看，这里都应是妥妥的“地王”相。毕竟旁边立着1121万元/亩的LYTD-2018-47地块（金科绿都天宸项目）和单价1401万元/亩的现任“地王”LYTD-2019-13地块（碧桂园玖锦台项目）。对比之下，关林市场西地块855万/亩的成交价确实让人觉得大跌眼镜。
  那么，这块地是否真的如网友所说被贱卖了呢？我们来简单计算一下吧。

洛阳这块地贱卖了吗？

  先看一下用地属性：该地块总出让面积259901.914平方米，约合390亩，被划分成五个地块，其中地块一、二、三均为纯商业用地，地块四和地块五规划为住宅＋商业性质，并且对商业用地面积做出了明确的规划（如上图）。整体核算下来，商业地块面积约为237亩，住宅约153亩。
  而众所周知，商业用地的价格是要远远低于住宅用地的！

  究其原因，二者最大的区别之一就是使用年限不同。目前住宅出让年限是70年，而商业仅40年。按照我国《物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。目前来说，最可能的方案是：商业用地到期后，需再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。加上住宅用地变现快，商业用地要在建筑施工完成后仰赖后续的招商、商业运营达到盈利目的。因此，土拍市场上商业用地的价格往往要低于住宅。那么，会低多少呢？业内往往认为住宅和商业均价比例大概是1:0.4。

  按照这个比例，我们先算算上周中梁在伊滨区中轴线拿下的商住地块，其住宅地块价格已经达到737万元/亩。超出了隔壁旭辉中央公园地块半年多前683万元/亩均价，妥妥的隐形伊滨新地王啊！
  回归到关林市场西地块，按照该比例计算，住宅价格约为1345.9万/亩，与隔壁“地王”的1401万元/亩也算不相上下了。

  说贱卖，还真算不上。

  至于为什么没有超越，你想想，你去水果摊买苹果，买一斤要5块钱。你一下买了一百斤，老板不得再送你俩？
  那可是33.35亿。

  就这样吧。

  最后，我们关心点实际的，据透露，华耀城拿下该地块计划打造“太古里”式的高端商业综合体。你期待吗？