正文

  在历史的发展进程中，留给人们深刻印象的，往往是那些重大的、有标志性的事件。它们“惊艳”，像一个英雄一般从天而降，每每总被提起，成为人们茶余饭后的谈资。然而，历史唯物主义告诉我们，平凡的人民群众才是历史的创造者，而英雄对于历史发展产生推动作用。万物皆是如此。

  对于洛阳的土地市场而言，留给人们印象深刻的点，想来一定是上半场“地王”层出不穷，下半场连续好几宗地流拍。梳理了整个的土拍地块之后，我们发现，原来除了“地王”之外，还有很多被忽略的小趋势值得关注。

  商住地块成交额超150亿元

  根据洛阳公共资源交易中心的数据显示，2019年，洛阳市区共计成交地块47宗，出让面积约5962亩，将近6000亩地，总共吸金超过160亿元。其中，商住地块成交量达33宗，出让面积约3230亩，金额逾150亿元；商业地块1宗，面积约55亩，成交金额约1.88亿；机场用地1宗，面积244亩，成交金额0.98亿元；加油加气站用地1宗，面积5亩，成交金额0.47亿元；商业设施用地（批发市场用地）2宗，面积462亩，成交金额1.48亿元；工业用地9宗，面积1965亩，成交金额约5.5亿元。

  从以上的数据可以看出，洛阳的土地交易，商住用地和工业用地占了大头。近6000亩的地块，商住用地为3000多亩，工业用地达到了近2000亩。工业用地占了整个成交面积的三分之一，但金额的贡献值仅为5亿多元，可谓九牛一毛。而这2000亩的地，有7宗都被格力和银隆新能源拿下，均位于高新区，成为一个大型的“工业帝国”，带动高新区与洛阳西部的发展。

  成交金额贡献值最大的当然是商住用地。全年成交金额160亿元，商住地块金额达到了150亿元。可以说，开发商的进驻拿地，为洛阳的财政做了不小的贡献。

  土地成交面积“重振雄风”

  根据和利时的统计数据来看，从2011年到2018年，洛阳土地市场成交面积最多的年份是在2011年，当时洛阳正处在大肆扩张期，成交面积达到了5773亩；从2012年到2014年，基本都在2000多亩；从2015年之后，市区可开发的地块越来越少，成交面积大多在1000多亩。而今年，商住地块的面积达到了3000多亩，总共出让土地近6000亩，出让的地块位置多数地块位于四周边缘区，市中心地块较少，城市呈现出向周边区域扩张的态势。

  伊滨区成为土地成交主力区域

  从成交的区域来看，商住地块中，伊滨区以1143亩的成绩勇夺桂冠。如果说前几年洛阳主要在开发洛南新区，那么，在洛龙区饱和之后，伊滨区就成了现在的重头戏。洛阳由于区域和地理位置的限制，再加上老旧城区拆迁受限，有着大片净地等待开发的伊滨区，无疑将会是供地的主力军。而这一点，在2019年，已经得到了证实。再加上，现在伊滨“重启”，各项政策和利好逐步落实，各大品牌房企争相进驻，未来伊滨的发展十分可期。

备注：统计地块为商住地块

  当然，新一轮的发展，也带动了地价的不断上涨，现在伊滨区已经云集了碧桂园、建业、绿都、云星、锦艺、华耀城、佳兆业、旭辉等知名房企。在2019年的土拍收官之战中，旭辉以7.49亿元成功摘得伊滨区光武大道与吉庆路交叉口东南角地块。683万元/亩，溢价率50.1%，楼面价3415元/㎡，创下伊滨区土拍史上成交价最高，总价最高，楼面价最高的新纪录，成为伊滨地王。

  而在1月份的新年第一拍当中，旭辉再次拿下西工区史家屯地块。短短时间内，连下两城，可见旭辉深耕洛阳的决心。

  在伊滨区1000多亩的成交地块当中，大部分被华耀城拿下。在四、五月间，伊滨区华耀城拿地952亩地，开发大型专业市场，作为关林市场外迁承接地。

  还有一块，被知名房企锦艺拿下，开发项目锦艺·云锦天章。

  从伊滨区的拿地情况来看，基本都是品牌开发商拿的，将会大大改善和提升伊滨区人民的居住水平。

  其他区域中，洛龙区的土地成交基本集中在区域的东侧和西侧；老城区主要集中在道北片区；涧西区主要集中在大学科技园附近。

  高溢价与低溢价的两极分化

  提到洛阳的土地市场，就离不开“地王”这件事儿。在2019年的土地市场，有几块地的拍卖，是颇为吸睛的。单价高，溢价率也高。咱们就来看看。

  首先，必须要提的就是碧桂园“地王”地块。

  5月24日，位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角，出让面积100亩，容积率3.0。华润、金茂、保利、旭辉、金地、碧桂园等众多房企激烈角逐，碧桂园最终以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7005元/㎡，摘得该地块，土地单价再次刷新洛阳，成为洛阳总价、单价、楼面价的“三料地王”！这块地的溢价率为133.5%，在众多的成交地块中，也是溢价率最高的！

  在高溢价率的地块表中，大家可以看出，高溢价率地块一共有9宗，占比整个商住地块土地宗数的27%。这些高价地块几乎都被品牌房企拿到了。他们分别是碧桂园、建业、绿都、和昌、旭辉、金科。

  除了碧桂园的1401万元/亩，还有金科的1121万元/亩也很惹眼。这两块地都位于洛龙区，洛阳的行政、经济中心，也是洛阳房价最高的区域。两块地交通畅达，配套完善，卖的地价高，也就在情理之中。

  整理完这些数据之后，小编发现，除了上述高溢价的地块外，洛阳大部分的地块，溢价率在5%左右，这些地块共有15宗，占整个商住地块的46%；而完全以底价拿地，溢价率为0%的地块为9宗，占比27%。

备注：统计地块为商住地块

  从整个土拍市场看，低溢价率的地块共计24宗，占了73%，是土拍市场的常态。而这些低溢价率的地块一部分是被本土房企拿到，另外一些是分期开发项目的后续开发地块，比如正商城、和昌中央城邦、建业贰号城邦、香榭里兰溪等。

  还有一些是政府招商引资或者配建了相关的设施，所以，会相对便宜。

  不断攀升的地价

  虽然溢价率大多数地块并不高，但是地价给人的感觉整体是贵的。原因在于，“地王”的实力碾压，这个价格大大超过了前几年的所谓的“地王”。另一方面，起拍价也在不断的攀升。其中，有一块地就特别引人瞩目，那就是位于西工区九都路与中州渠东南角的LYTD-2019-47地块，起拍价达到了1194万元/亩，创历史新高！最后被本土房企拿下。

  而根据和利时近几年的统计报告显示，从2011年到2018年，地价几乎在不断攀升，从2011年的成交均价126万/亩，到2018年的485万/亩，2019年粗略计算均价约464万/亩，与2018年基本持平。而洛阳土地市场的火 爆，也正是从2018年开始。

  土地成交价的上升意味着开发成本的上升，对房价起了一定的助推作用。

  不过，当下房价的决定因素还有供需关系，经济政策环境，城市发展状态，建材成本等等，另一只手也起着很大的作用。

  品牌房企拿地忙 合作开发或常见

  从整个年度拿地情况的梳理来看，品牌房企的进驻成为一大亮点。2019年拿地的品牌房企有建业、绿都、碧桂园、和昌、旭辉、金科、正商、锦艺、华耀城，拿地的本土房企有银润、增凯、万众、恒泰、科弘等。品牌房企拿的地块共有17宗，占了半壁江山。

  其中，绿都、建业在2019年的洛阳土拍市场表现优异。建业自不必说，深耕中原，在洛阳项目众多，遍布多个区域。绿都2019年土拍发力，在一举拿下三块地，名噪一时。

  洛阳的地块，不是你想买就能拍的到。面对激烈的竞争，有些品牌房企走起了合作开发的路线。

  比如融创进驻洛阳，与本土实力房企凯瑞合作开发“融创凯瑞·河洛宸院”、“融创凯瑞·国宝宸院”两个项目。

  蓝城进驻洛阳，与英和地产合作开发蓝城·蘭园，后与瀍河区蓝湾印象合作开发蓝城·玉园，魏坡文旅地产也在前期规划设计中。

  绿都拍下的三块地与中梁合作，洛龙区洛河边的两块为绿都中梁·和风雅叙，涧西区的一块地为绿都中梁·青云赋。

  银润与格力合作开发同样位于洛龙区洛河边的地块，格润小镇。

  路劲地产河南公司成功签订洛阳高新区丝路项目合作开发框架协议。

  ……

  市区的土地拿不到，越来越多的房企开始走合作开发的路线。而还有一些房企，走向另外一条路，选择进驻县区。

  房企扎堆进驻城郊及县区

  现在，洛阳县区楼市的火 爆恐怕不亚于市区，宜阳、孟津、伊川、偃师都是大热的区域。尤其是洛阳市区土地有限，“一中心六组团”的发展战略，及“洛阳都市圈”“双引擎”“撤县建区”等消息的情况下，越来越多的房企进驻城郊及县区正成为一种趋势。

  随着瀍涧大道、王城大道快、洛吉快速路的建成通车，洛阳最大的规模的营庄立交、玻璃厂路高架的建成，道北区域将提速“融城”，15分钟即可深入到新区市政府商圈、高铁站等区域。利好孟津区域发展。

  偃师首阳新区是最新“萌动”的版块。万达广场将落户于此。310国道东延线、中州东路、九都路、滨河北路、古城路等一路向东，缩短“融城”时间距离。值得期待。

  随着城市框架的西移，轻轨的规划建设，加上目前已有的洛宜快速路、滨河北路等，让宜阳的交通优势更加凸显。与此同时，政府改造现有洛宜铁路为洛宜城市轨道交通线路，连接轨道交通3号线主线，融入洛阳市轨道交通网络，进一步加强宜阳与洛阳市主城区的联系。

  随着王城大道快速路主线通车，伊川滨河新区形成半个小时快速生活圈形成；随着谷水综合交通枢纽、洛新快速通道的建设，新安也越来越便利。

  根据和利时的数据报告，各县2017年-2018年土地成交量惊人，特别是宜阳、伊川、孟津区域。

  所以可以预见，未来几年市区特别是核心区的供应激增的可能性不大，但是边缘区域将面临白热化竞争的态势。

  宜阳、孟津、偃师、伊川这些大热的县区不必多说，新安县以前大家觉得比较冷清，如今随着交通的越来越发达，建业、碧桂园等房企也开始进驻。

  房企的扎堆进驻，无疑会加剧竞争，但同时，也会倒逼开发商做出更好的产品。

  2019年的洛阳土地市场，随着地价越来越高，一些实力不足的中小本土开发企业已然被淘汰出局，更多的全国百强已经在争抢蛋糕。百舸争流，百家争鸣的局势正在逐步形成。