和利时观点：2015年上半年可谓是风起云涌之年，以李克强总理的指导为方针，各地方为稳定市场、去化库存，纷纷因地制宜的出台了相应的政策，央行也是三次降息、降准，为市场的稳步发展提供有力的支撑，在多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

    2015年1-2月，共有10块土地成交，其中有8块是住宅和商服用地，其中西工区瞿家屯村改造上阳路西侧地块是中迈上阳城项目，项目总占地259.7亩，建筑面积约130万平方米。其中住宅114万平方米，配建小学1.3万平方米，幼儿园3200平方米，沿街商业7.7万平方米，沿九都路建设两栋写字楼约7万平方米。目前丽春东路南地块安置房以全部封顶，丽春东路北地块也在建设中。西工区大路口村城中村改造地块是和昌中央城邦项目总占地1963亩，总建筑面积约300万平方米，其中安置用地约需140亩，住宅面积37万㎡，商业面积5万㎡，开发用地约888亩，总建筑面积200万㎡，产品涵盖商业、高层、洋房、别墅等，可见道北区域进军洛阳楼市的战火已悄然点燃。

        （2）百城价格指数

    2015年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。洛阳均价5323元/平方米，环比上涨0.02%。

    1 月住宅价格出现短暂上涨，2 月转为下跌，3、4 月跌幅持续收窄；4 月跌幅收窄至0.01% ，5 月环比由跌转涨，上涨0.45%；6 月涨幅扩大至0.56%，均价为10628 元/平方米。

    2015年上半年，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。具体来看，一线城市累计上涨 5.17%，涨幅较去年同期扩大 2.53 个百分点；二线城市累计下跌 0.75% ，跌幅较去年同期收窄 0.35 个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37 个百分点。

    和利时观点：供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，一线城市供不应求矛盾凸显，价格上涨最多，而其它多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。房价大幅波动确实不利于房地产市场的健康发展，房价阶段性快速上涨的热点城市，应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。

        （3）全国土地供求情况

    和利时观点：由于全国整体市场库存量依旧处于高位且开发企业对于市场前景预期尚不明朗，房企拿地的节奏放缓，随着市场形势的转暖，6 月土地供需量较之前月份有较为明显的增长。下半年，随着市场信心的恢复，企业拿地意愿将继续提高，土地市场成交量将逐步回暖，部分热点城市的地价甚至有望再创新高。

        4、全国品牌房企上半年度运行概况

    从销售完成度上来看，前五月典型企业目标完成率并不乐观，典型房企的普遍完成率在25%-35%之间，而去年同期典型房企的目标完成率水平大致在30%-40%之间。主要是因为一季度市场行情较差，企业销售普遍较差。随着市场转好，四五月份企业销售开始稳定增长，企业目标完成率才开始快速增加。

    和利时观点：2015上半年部分品牌房企业绩实现稳步增长，灵活创新的营销策略功不可没。房企积极拥抱“互联网+”新风口，众筹、电商营销、微信购房节等齐上阵，打破传统销售模式。无论创新也好，嘘头也罢，有效的营销手段确实能在一定范围内提升项目的去化水平，重塑企业品牌特征。

        1、2015年上半年楼市关键词

    持续刺激在今年年初经济前景不太乐观的大背景下，中央提出“分类指导、因地施策”的总体调控思路，重新调整楼市调控思路，并在3月底出台一系列刺激楼市需求的政策，包括调整信贷政策、减轻购房负担等，而地方政府也接连出台相关配套措施，来刺激市场需求。

    连续降息连续降息，极大降低了购房成本。6月27日，央行宣布降息，一年期贷款利率基准利率下调0.25个百分点，这是今年来第三次降息。此次降息之后，购房成本再次下降，在住房消费仍然依赖信贷支持的大背景下，连续降息的作用使不少处于观望态势的购房者，产生了入市的动力。

    支持改善政策对改善性置业的态度也发生了变化，一系列有利于改善需求置业的政策出台，激发了此类消费群体的置业热情。比如调整二套房贷款首付比例，由此前六成（最高到七成），降至四成；公积金贷款政策也明确，出于改善目的购置二套房，首付比例可降至三成。此外，营业税的免征条件放宽，免征年限由之前的满5年调整为满2年。

    消化库存如何才能消化巨大的库存，这是2015年上半年的市场“主旋律”。正是因为如此，开发商在销售方面下足了功夫，除了降价等常规手段之外，还想出其他招数，比如开辟新的销售渠道包括微信等，以及各种稀奇古怪的营销活动，其目的就是为了多卖出几套房。

        2、2015年上半年洛阳楼市整体表现

        1、洛阳房地产整体供应情况
（1）6月房地产整体供应趋势

        （2）上半年房地产整体供应趋势

      2015年上半年全市商品房供应面积219.81万平方米，比2014年上半年下降18.54%，整体供应套数17866套，比2014年上半年下降32.33%，其中住宅供应面积141万平方米，供应套数12223套，比2014年上半年分别下降18.54%和32.33%，非住宅供应面积78.81万平方米，供应套数5643套，比2014年上半年分别下降11.45%和48.38%。

      据不完全统计，2015年全市认筹项目共14次，认筹项目次数比开盘项目次数少了9次，这主要是因为上半年市场延续着去年的下滑趋势，大多数项目采用多频次小体量开盘所致。

       5、2015年1-6月洛阳房地产市场土地成交情况

        1、6月房地产市场销售概况

      6月份洛阳商品房销售面积55.31万平方米，销售套数5359套，两项指标环比分别减少8.43%和15.14%，其中住宅销售面积和销售套数分别为49.94万平方米和4544套。

        （2）2015年上半年房地产销售趋势分析

        1、6月份商品房库存量分析

      2015年6月，洛阳楼市整体库存量减少11.06万平方米，整体库存套数减少1376套。库存量和库存套数连续两个月均有大幅减持，这主要是多重利好政策的出台和实施，需求被逐渐释放，因此库存量得以缓解。

        2、上半年商品房库存量走势

        1、1—6月整体价格走势

      6月份洛阳楼市整体均价4409元/㎡，环比上涨0.69%，其中住宅均价4171元/㎡，环比上涨0.31%，非住宅均价6629元/㎡，环比上涨2.71%。 2015年上半年洛阳楼市整体均价4637元/㎡，比2014年上半年下降12.74%，其中住宅均价4404元/㎡，比2014年上半年下降10.81%，非住宅均价7402元/㎡，比2014年上半年下降9.95%。

        2、各区域重点楼盘价格及优惠

      整体来看，6月份楼市并未受市场起底的影响，以价换量的方针政策并未有所改变，各种名目的优惠政策持续中，同时优惠力度也延续着，可见市场并未完全被唤醒。

        1、2015年房地产市场总结

        2、2015年下半年市场预测

      （1）2015年下半年已然到来，首当其冲的就是高温的考验，各大房企也都纷纷制定了下半年的销售目标，现在的市场是一场血与火的考验，重压之下是勇夫当道还是缴械投降，还需拭目以待。
      （2）在营销层面，众多楼盘转向所谓“互联网+？”，一二线城市各种线上线下的互动被炒的风生水起，洛阳也有东施效颦的，但总也对不住味儿。互联网到底加什么，无论是开发企业还是营销机构也只是在摸索中前行，或许最终依然会回到价格和价值的的权衡过程中。
      （3）综合来看下半年的压力不会减少分毫，对于某些区域甚至面临淘汰危机，但是市场依然心存希望。下半年洛阳楼市预期行业出现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整；而且库存高企的压力并没有减弱，上半年刻意延迟入市脚步的楼盘仍会逐步入市，下半年的供应量或比上半年会增加明显；所以在高库存，高竞争，资金高压的条件下，整体价格探底全面反弹的可能性不大，保持相对稳定会是较为理智的结果；下半年市场分化的表现会变得更加明显，从区域供应、销售表现、价格涨幅、产品品质等各方面级差会变得越来越大，市场面临针尖对麦芒的实战淘汰竞争，整体竞争会更加白热化，各开发企业都将萦绕“去库存、控目标、增利润”，为重点的制定策略目标。
      2015年下半年，总归一句话，市场变了，该来都是要来的，出来混，总是要还的，到底还多少，还看各家各显神通吧。