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  最近,影响楼市的消息一个接一个抛出,让人有些目不暇接。央行定向降准、棚改货币化安置将推出、市场秩序定向检查开启……这些消息究竟是好是坏?对洛阳楼市会带来哪些影响?房价会涨吗?新房供应会增多吗?新浪乐居带你一起,细细研读,找到答案。

 政策一:市场秩序定向检查

  政策溯源

  6月28日,住建部等七部门联合发文,决定将于7月初至12月底在北京、上海、郑州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

  一天 后,河南住建厅积极响应,于6月29日召开了河南房地产市场秩序定向检查会议,安排部署河南省辖市热门区域的房地产市场秩序定向检查工作。

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  检查的重点企业主要包括在全省范围内有一定影响力、市场份额较大的房地产品牌企业(含国内知名企业和省内龙头企业),主要检查上述企业在我省所设立的全资子公司、控股及参股公司名下所有在建在售房地产开发项目;其他存在违规经营或投诉案件、诚信意识差、群众反映强烈的企业及项目。

  检查的重点区域主要包括郑州市郑东新区北龙湖区域、白沙组团、中牟县绿博组团,洛阳市城乡一体化示范区,开封市城乡一体化示范区,许昌市城乡一体化示范区。

  主要检查房地产开发企业在商品房销售中的违法违规行为,包括:

  (一)未取得预售许可证预售商品房或者以定金、预付款等形式向买受人收取预售房款的行为;

  (二)商品房买卖合同签订不规范,侵害买受人合法权益的行为;

  (三)一房多售、炒卖房号的行为;

  (四)取得预售许可证,未一次性公开全部房源,捂盘惜售或变相囤积房源的行为;

  (五)以捆绑搭售或者附加条件的方式销售商品房的行为;

  (六)不按规定将商品房预售资金存入监管账户的行为;

  (七)销售场所未向购房者明示房地产开发资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、经审定的建设工程设计方案总平面图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料的行为;

  (八)向不具备购房资格的对象出售商品住房的行为;

  (九)销售场所未向购房者明示商品房销售价格、未实行“一套一标”的行为;

  (十)委托房地产经纪机构销售商品房,未在销售现场公示销售委托书、经纪机构营业执照等资料的行为;

  (十一)限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的行为;

  (十二)销售中存在的其他违法违规行为。

  市场影响

  经历过2016-2017年的市场红利后,洛阳楼市的既有库存几乎已被清仓,新开房源绝大多数都是期房。由于土地供应与开发速度等因素的影响,去年年底以来,洛阳楼市再度站在供不应求的风口,卖方市场下,一些开发商也开始谋划盘算,动些歪脑子,希望钱可以来得更多更快。

  比如,某楼盘拿到预售证后迟迟不开盘,经举报查实后,被房管局收回了预售证件。又比如,某楼盘先以低价诱惑购房者,开盘时却强行捆绑搭售其他产品。这些无视法律法规的行为,确实需要监管者拿出利剑来,下决心斩断乱象祸根,还市场一个洁净的秩序空间。

  从近期中央部委到河南省市主管部门召开的会议来看,房地产市场秩序的整顿工作正逐渐拉开帷幕。虽然,此次河南省住建厅开展的房地产市场秩序定向检查,洛阳地区仅有部分区域涵盖在内(洛阳市城乡一体化示范区:洛龙区、伊滨经开区、龙门石窟世界文化遗产园区),但据小编判断,此次检查起到的震慑作用势必将覆盖整个洛阳楼市,开发商们,无论牌子多大多响,这次也不敢继续任性下去了!

 政策二:棚改货币化安置减少

  政策溯源

  近期,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,受到了广泛关注。传闻说,“国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行。过去的以货币化安置为主将转为实物安置为主。”

  6 月 25 日晚间,国开行相关人员出面澄清表示,今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部位指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作,至今年5月末,开行今年已发放棚改贷款 4369 亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设,目前各项工作正在有序开展。

  什么是货币化安置?它是与实物化安置(以房换房)相对,指由政府将安置款以货币形式一次性发放给棚改住户。目前,货币化安置是棚改的主流,其背景主要在于地产库存高企下的货币化刺激。

  不少专业人士分析,因棚改实施的货币化安置,的确是近年来三四线城市房价上涨、库存出清的重要推手。近几年棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%,2017年这一比例已经突破60%。从地方样本来看,货币化安置的比例还会更高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。

  货币化安置的快速推进一定程度上造成了三四五线城市的房价飞涨,引发了政府部门的关注。2017年的政府工作报告提出的提高货币化安置比例的说法,在2018年的政府工作报告中就悄然消失。市场上不少声音表示,随着库存规模下降、地方债务压力增加,货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。

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  市场影响

  从宏观角度分析,近几年因为三四线城市持续去库存,让不少重点布局于此的房企获益。如若棚改货币化政策收紧,那些深耕三四线城市的房企也将面临不小的考验。一部分过度依赖棚改货币化安置形成购买力的城市,购房需求势必会大幅减少,市场行情不容乐观,开发商的回款周期将会拉长,不利于融资与高周转。这些房企或将选择积极调整区域布局以应对潜在的楼市风险,退出部分市场容量有限的三四线城市也是极有可能的。

  表面来看,购房需求相对于供应减少,房价该应声下跌。但从实际情况看,政策的实施具有过渡性与滞后性,棚改资金很可能将慢慢收紧,而不会一刀切。数据显示,截至5月末,国开行今年已发放棚改贷款4369亿元,已发放的贷款估计还会继续做,不影响2018年的棚改货币化。而且棚改授信和放贷之间也有时间差,即使今年授信大幅下降,在途的授信及替换资金(棚改专项债)也将保证放贷相对稳定。

  从洛阳楼市的微观视角观察,洛阳市场上的购房人群并不仅仅只有棚改拆迁户,本地的非棚改改善人群与周边县市购房者占据了更大份额。因此小编预估,棚改货币化安置的减少并不会对洛阳楼市的供需关系造成太大影响。

  另外,从今年新征迁的情况看,棚改户的货币购买力在逐渐下降。拿洛阳西下池拆迁补偿来说,今年的补偿标准为4180元/㎡,远远低于目前本市新建商品住宅的销售均价7542元/㎡(5月份克而瑞数据),相比于前两年差距较小的补偿款与新房均价,现今已有大约三千多元的币值差距。权衡投入产出比后,相信选择货币化安置的棚改户将会越来越少。

  无论是政策推动,还是棚改户的自主选择,棚改货币化安置的确在走向逐步减少的趋势,棚改带来的市场红利将逐渐消失,洛阳的房价也有望回归到一个较为合理的稳定水平。

  政策三:央行定向降准

  政策溯源

  7月初,央行发布了二次降准通知:从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

  这次降准的内容主要集中在两个方面:

  1、五家国有大型商业银行(工行、农行、中行、建行、交行)和12家股份制商业银行下调存款准备金率0.5个百分点,释放资金约5000亿,主要用来“债转股”。

  2、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金下调0.5个百分点,释放的资金约2000亿,发放小微企业贷款。

  从字里行间中不难看出,央行此次降准的直接目的是扶持实体企业,减少企业不良资产,为需要贷款融资的小微企业开绿灯,为乡县等小区域、发展薄弱区域的经济发展注入新活力。

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  市场影响

  影响一:降准会是房企融资的福音?

  降准意味着什么?市场上流动的资金增多。那么会不会流向楼市?小编认为,会。表面上,定向降准是针对实体经济,跟楼市无关。事实上,银行资金总是以各种方式流入楼市,因为楼市回报率高,所以此次降准对楼市也是利好,身在其中的洛阳楼市有望获益。

  大部分专家与业内人士对此也持乐观态度。

  乐居集团CEO丁祖昱表示,无论其定向降准的目标对象与房企是否相关,但最终在整体资金宽松之后,对各行业都会有一定的传导作用,因此也会对房企融资有一定的积极作用。

  “一、相比于去年以来的去杠杆政策对房地产的杀伤力,降准将带来市场资金面宽松,提振整个行业在第三季度的信心;二、对消费者,即个贷这块也会有直接受益,短贷表现将更加突出,中长期贷款也将恢复;三、个贷提升后,销售火热会助力企业回款,对企业资金面也将产生直接利好。”

  著名经济学家宋清辉也认为,此次降准意在支持债转股、推进去杠杆,对于债券市场、实体经济、股市、房地产都是利好。“历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。”

  影响二:降准会是房价上涨的信号?

  很多民众还关心,降准影响下,房价是不是又要大涨了?如果真的要涨,会从什么时候开始上涨?

  谈到降准对房价的影响,业界的声音并不一致。

  经济学家宋清辉表示,从过去几次定向降准的情况来看,降准属于政策微调,其影响力度和范围小于全面降准,对经济影响较为有限。但对房地产市场影响较大,不排除释放出来的部分资金,通过信贷方式流入房地产市场,为房企“解渴”并推升房价。

  中经联盟秘书长陈云峰预测,1个月内这些钱不会流向房地产,3个月后估计有1/3比例会通过各种渠道进入房地产,应该关注9月30日前后楼市变化。需要警惕二三线城市炒房资金,市场流动性恢复,炒房躁动。

  另一位经济学家马光远则认为,房地产市场在经历2015年以来的三年上涨周期之后,各种需求都基本释放到位,很多城市的房价已经处在高位。出于稳定市场的目的,在政府的把控下,除了一些房价明显偏低的城市,房价短期内再次出现明显上涨的概率很小。

  小编分析,影响房价涨跌的因素多且复杂,不止入市资金量这一项,需要结合政策走向、供需关系等因素综合考量。且降准释放出的资金需要一定时间才能流入楼市,具有滞后性,对房价的影响需等待时日,再做判断。洛阳的房价暂不会受降准影响而有大涨的趋势。