厦门,这座沿海城市,其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上,堪比北上广深,岛外房价也超过3万元/平方米。

  不久前,一份《80城房价收入比偏离度研究》报告还指出,从居民收入角度来说,厦门的房价是最难以负担的。

  如今,厦门被传出岛内房价跌了1万-1.5万/平方米,岛外跌了6000元-1万元/平方米。

  对于这一现象,人们的观点出现了分歧。有业内人士认为,这说明调控政策到位,也有人质疑消息的真实性。

  为了探究厦门楼市的现状,近日,镁刻地产记者来到了厦门。

  曾比一线城市更坚挺

  厦门,作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市,其房价可比肩一线城市。

  2014年8月份,国家统计局发布的当年7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示,与当年6月相比,70个城市中价格下降的城市增加至64个,就连北上广深四大一线城市也首度加入了下降的行列,而厦门的房价依然保持上涨趋势。数据显示,当年7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨7.2%,双双位居全国第一。彼时,厦门房价已连续26个月环比上涨,有分析称厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。

  在经历了短暂调整后,厦门新房价格继续上涨,2016年8月,国家统计局发布的7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%,涨幅再次高居全国第一。彼时厦门新房价格连续17个月上涨。

  2016年“9·30新政”出台前一个月,厦门率先出台政策,也因此成为最早进入楼市调控的城市之一。2016年年8月31日,厦门市国土资源和房产管理局公告自当年9月5日起,厦门执行住房限购政策,有效期至2017年12月31日。

  而厦门目前还在沿用此前的限购政策,即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭;无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

  此后厦门陆续出台政策加码调控,2017年3月25日起,厦门新购买的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。值得一提的是,这里所指的新购买的住房将“一视同仁”,没有面积规定。厦门也成为了全国范围内首 个对居民购房出台“限售”政策的城市。

  二手房低价甩卖,有的一套亏百万

  今年上半年,厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米,同比下降30%。其中岛内商品住宅销售量为8.3万平方米,全市占比14%;岛外商品住宅销售量为50.5万平方米,全市占比86%。

  “我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方米卖7万的都有,现在卖6万出头,成交价6万左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向记者表示。旁边就是万达,对面就是五缘湾,这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段房价也没能扛住下跌的行情。

  而在距离国贸中心近10公里外的大嶝岛,二手房成交价格也大幅下降,整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交,最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示,高层住宅均价每平方米跌了7000~8000元。

  成交方面,厦门二手房交易已经不仅仅是腰斩,厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》数据显示,厦门上半年二手住宅交易量有所减少,交易套数6995套,同比减少65%;交易面积为71.3万平方米,同比减少64%。其中二季度交易4240套,交易面积42.2万平方米,同比减少58%。

  上述链家工作人员说:“最近成交以刚需客户为主,投 资客很少,因为现在有两年限售期,投 资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投 资客都是短期投 资,一般不等两年。现在的房价是缓慢往下跌的,如果再等两年,也很难保证赚钱,部分投 资客是需要向银行贷款的,还有的借高利贷的,有的合股炒房,去年有投 资客因为合股炒房被套住,也有人就低价甩卖房子,甚至亏100万~200万的也有。”

  同区土拍楼面价腰斩

  2018年6月1日,海沧马銮湾板块出让两幅地块——2018HP01和2018HP02,2018HP01地块位于海沧区新阳东片区新垵北路与乐活路交叉口,由保利(福建)房地产投 资有限公司以29.1亿元(楼面价25086元/平方米)竞得,溢价率0.34%,需无偿移交政府社区电 商物流配送终端站200平方米、邮政一般支局600平方米、社区书店300平方米、通信汇聚机房60平方米。

  2018HP02地块由杭州耀强投 资管理有限公司(金地)以23.8亿元(楼面价25105元/平方米)竞得,溢价率0.42%,需无偿移交生鲜超市中心店1500平方米、开闭所200平方米。

  而他们旁边就是马銮湾的单价地王,由海投房产拿下的H2016P02地块楼面价达到了38505元/平方米,同区域内土拍楼面价有近万元的差价,近年来这样的情况在厦门岛外的四个区内都有出现。

  7月2日,翔安X2018P01地块,最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元/平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,特房以总价17.02亿元,楼面价19814元/平方米竞得。两宗土地出让后引起市场热议,因为此片区相距不远地段曾诞下地王,2016年8月26号,2016XP06地块由杭州融鑫恒投 资有限公司(融创)竞得,成交价30.76亿元,楼面价37512元/平方米,溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨置业有限公司以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元/平方米,溢价率139.66%。

  每经记者 唐洁 摄

  8月6日,《每日经济新闻》记者实地走访了融创在2016XP06地块打造的融创东南府以及刚刚出让的翔安X2018P01地块和X2018P02地块,融创东南府在翔安南,后面两宗土地在厦大翔安校区附近,两个地段相距约14公里,在乘车过程中记者也注意到刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。

  除了区域的发展有所差别外,两此土拍相关的政策也有所变化,今年7月初,厦门出台“一次性销售”的土拍限制,10万平米以下的住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局发布的出让公告显示X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售许可证,并一次性全部公开对外销售。

  “这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售,可以拉长周期,可以根据行情的变化调节价格,低开高卖,越卖越高,对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖,开放商处于被动的状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。

  开发商在裸泳,客户在沙滩捡金子

  8月6日,《每日经济新闻》记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心,负责接待的置业顾问说:“我们这个楼盘位于翔安南部新城,紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园,靠近在建的3号线地铁,距离将要建成的大嶝机场仅有10公里,算是厦门岛外一个价值洼地。”

  此宗项目地块便是上述融创竞得的2016XP06地块,上述置业顾问坦言:“整个翔安新城的起点是非常高的,按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算,我们的房价应该在5万-6万元/平方米开发商才有利润。但是现在政府在调控房地产,所以我们现在高层的均价就在3.6万-3.8万元/平方米之间,带精 装 修。”

  那么仅比拿地楼面价高1000元/平方米还带精 装 修,融创东南府是在亏本销售吗?

  该名营销人员说:“这个价格卖是亏本的,现阶段高端楼盘因为限价与周边普通楼盘的价格差距不大,限价阶段开发商在让利,过去开发商是顶着天花板拿下的地块,如今大浪褪去,开发商在裸泳,客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳。”

  对于上述说法记者查阅了融创东南府的相关备案信息,(8号楼、12号楼、14号楼)获批预售许可证的主力户型为116.10-154.64平方米高层。最高价格为71132.95元/平方米,最低价格为39909元/平方米,总价区间在463.3万-1099.9万元/套。

  厦门房地产联合网董事长章卫国表示,融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米,所以不能单从这一个去对比,要综合去看,并且融创东南府还配有车位。记者也注意到除两栋高层住宅外,其别墅或叠墅类产品大约有10栋占比更大。事实上,此类产品盈利空间相对高层住宅要更高一些。

  楼市仅靠“本地人”支撑

  2016年限购以前厦门有近7成购房者是外地人,从最新的数据可以看到,购房者比例已经发生完全逆转,异地购房者被拒之门外,楼市基本靠本地需求支撑,这就是限购导向下的楼市。

  克而瑞相关分析指出对于购房者来说,限售和限价对投 资需求的打压最明显,限售无法实现房价短期上涨的红利,尤其是加杠杆操作将极大增加投 资风险;限价,则直接限制了房价的上涨预期,二者共同作用,投 资客尤其是短期投 资客必须退出。

  58安居客房产研究院房产分析师吴寅认为,本轮厦门房地产出现下滑较为明显的主要是“老破小”,品质较好的学区房实际上没有出现大幅度下降,甚至依然坚挺。实际上因为2016年到2017年间左右厦门房价上涨过快,本轮楼市回调挤走的是投 资泡沫,目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性,下半年不会再出现大幅下跌。”吴寅表示。

  根据易居研究院相关数据制图

  新景祥厦门市场研究中心相关报告指出,下半年市场调控政策难以有实质松绑,调控周期拉长,“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续,但调控措施不会再超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰,但在目前楼市调控政策严格执行之下,市场成交将低位回升。价格方面,楼市均价整体高位企稳,稳健平稳会是未来房价的主基调。”

  黄汉彬分析称未来厦门房地产市场还有一定的基本面支撑,“厦门平均每年人口净流入近4万,在人口基数400万对比下,净流入比例高。其次是厦门的学位。净流入是户籍人口,有很多人来是没有户口的,不体现在4万人中。通过小孩子的读书来作为参考。因为学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起,最近几年厦门的学位逐步增加。”

  “厦门的得天独厚的地理位置,使得厦门周边的泉州、南平,各个地方居民都以拥有厦门的一套房子为荣,同时厦门的购买力是不容小觑的,从我在厦门待了20多年的经验来看,厦门的环境很舒服,很适合居住。这次厦门房价下跌,也有很多北上广深的人在关注厦门楼市,限购政策一旦放开房价最后结果是降不下来的。”章卫国表示。