一方面调控叠加下房企供货趋紧,另一方面融资渠道收紧、成本走高。大发地产、弘阳地产等销售规模较小,资本负债率偏高的企业,近期纷纷启动赴港上市。

  另有媒体报道上海中梁地产集团有限公司(简称“中梁地产”)已启动IPO。然而,中梁地产相关人士对21世纪经济报道记者透露,“一直没有时间表”。

  不过这难掩房企正面临资金压力的现状。几天前,来自温州的大发地产在港交所挂出招股说明书,这家2017年销售金额仅43.2亿元的长三角区域房企,净资产负债率269.8%,土地储备总建面仅172万平方米,近60%分布于安庆与温州。

  4月4日,弘阳地产招股书也在港交所挂出。2017年其营收61.39亿元,资本负债率137.5%。

  中梁地产在销售金额和土地储备上排名较前。2017年销售金额757.9亿元,在克而瑞研究的排行榜位列25名,权益金额以739.2亿元排名23位。但2017年中梁地产有1981亿元的权益土储货值,行业仅排名第45位,分析认为,一旦货值跟不上销售节奏,其后续规模发展与现金流压力隐现。

  上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出,在拿地和获取资金相比第一梯队较为弱势的条件下,在港股上市可以带来两个好处:第一是相对低廉的资金成本和宽裕的资金环境;第二是上市后带来的品牌效应,可为未来并购合作打下较好基础。港股对合规性要求更高,对公司国际化程度也提出较高要求。已经完成IPO的正荣和屡次传闻即将IPO的中梁,是否能最大化这些优势,需要时间进行观察。

  土储分化节点

  过往两年,在三四线城市的快速回笼资金的中梁地产销售额实现了高速增长:2016年增长率101%,从百亿向300亿迈进;2017年销售业绩升至700多亿。2018年1-4月,中梁地产以415.2亿元销售额,排名14位。

  “这得益于中梁地产此前的土地储备踩准了节点。”一名业内人士分析,2016年中梁加大在三四线城市、尤其是一线城市周边的城市项目储备,比如全年在嘉兴布局7幅地块,致其在2017年实现高速增长。踩中这一节点的还有碧桂园、恒大,融创、绿城等近几年均在三四线城市采取下沉战略。

  克而瑞研究中心发布的《2018年1-4月中国房企新增货值TOP100》显示,中梁地产新增土地货值857.1亿元,地价283.9亿元。1-4月,中梁地产拿地销售比达到0.68,远高于TOP11-20梯队房企的拿地销售比0.55,显示出其通过土储增长来提升销售规模的强烈意愿。

  但三四线城市的下沉战略也将面临市场分化节点。新城控股高级副总裁欧阳捷指出,房企布局三四线城市,其城市选择决定了销售业绩表现,所谓对的选址,就是城市有棚改项目,棚改货币化有利于拉动城市需求。

  值得关注的是,记者查询工商资料发现,近5年来,中梁地产陆续将旗下多家子公司股权出质给金融机构或自然人做担保融资,尤其在2016年最为集中,其融资的个人或机构包括倪松柳、华澳信托、安信信托、陆家嘴信托、浦发银行、万向信托、华融投 资、爱建信托、厦门银行等。

  一名业内人士认为,房企去年的土储规模与今年下半年、明年的销售正相关。2016年错失拿地机会的房企,在2017年土储成本更高。而一二线城市由于限价、限购,对业绩增长的助力不大,相反三四线城市才有业绩增长空间。

  颜莉指出,土地是房企的生命线、资金是房企的血液,二者缺一不可。近两年来,这两者都处于紧缩状态,第一梯队房企(营收1000亿以上)由于有积累和沉淀,在拿地和获取资金上具备很大优势。处于第二梯队(营收在500亿-1000亿)的房企,则不得不对拿地和资金策略做出一定调整。

  规模之争分化

  经过去年的行业洗牌,很多房企对销售规模产生了意识觉醒,也加重了对资金的依赖程度。1-4月,部分龙头企业销售额增速明显放缓,龙湖、华润同比仅增长2.5%和17.7%,金地同比下降18.2%。业内人士预计,百强房企分化格局将持续。

  克而瑞研究中心指出,今年的政策环境、市场环境仍不明朗,企业依靠过去项目高去化率、以点致胜的难度很大,个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。今年企业在制定销售目标时,都把推出货值的销售去化率预期降低,如越秀、中海、融信、保利置业等都有此表现。

  有机构指出,2017年投 资力度较大的房企,今年销售目标增长率也相对较高。用房企2017年新增货值和2017年实际销售业绩的比值可以判断投 资力度,其中,融信2017年通过合作及收并购方式获取了大量土储,2018年目标增长率达70.7%;融信、富力、中骏的目标增长率也在50%左右,这三家房企的新增货值和销售比较高。

  截至一季度末大部分房企的目标完成率低于20%。这与去年底冲业绩消耗太大,年初短期内货源难以补充有关;此外,由于政策收紧,房企普遍出现预售证获取延后的情况。

  从年报季大部分房企高管表态来看,全年的推案计划大部分集中在二三季度,这样可以尽早锁定全年销售业绩。

  如旭辉在2018年1-4月销售377.6亿元排名18,这与2017年销售1040亿元排名15位有所下滑。旭辉集团董事长林中向21世纪经济报道记者指出,3、4月份业绩没有呈现爆发,与上半年供货紧缺有很大关系,但这两个月的销售同比也增长了40%-50%。今年旭辉供货重点放在5月以后,上半年与下半年的供货比为3:7。上述机构数据显示,2017年,旭辉以4694亿元货值排名21,其中权益货值2308亿元,排名37。显然,这又是一家新增货值与销售规模排名有落差的房企。

  林中透露,一线城市限购压力导致旭辉将有几十亿的货值延迟上市,下半年将有更多二三线城市项目供应。他认为旭辉去年在二三线城市的土储不算少,包括尚未公告的部分一二级联动的项目,可以支撑今年与明年的业绩增长。比如去年在太原协议获得占地4000亩的项目,将会在今年陆续摘牌之后才公布。

  颜莉指出,2017年进入前30名的房企中,阳光城,正荣和泰禾这三家房企目前在手的货值较为充沛;祥生过去重仓三四线城市,新增土地储备主要集中在长三角区域,但土地储备需要进一步扩充。