11月6日,河南省财政厅发布《2017年河南省政府土地储备专项债券(第二批)信息披露文件》,在国务院批准的总规模内,2017年河南省第二批政府土地储备专项债券拟发行6260万元,为5年期记账式固定利率附息债。11月13日,本期土地储备专项债券完成发行,票面利率4.1%。

  根据《2017年河南省土地储备专项债券(第二批)项目情况表》,本期土地债券募集资金拟投向管城区“商都历史文化区起步区”土地债项目(一期)。项目位于管城区,收储面积约587.99亩,土地补偿金额22.197亿元,规划用途为文物估计用地、商业用地、商务用地、文化用地等,项目预计收益27.812亿元。

  一级土地市场的利润有多大?看看这个数据就知道了,土地补偿金额22.197亿元,项目预计收益27.812亿元,即使再加上土地整理的费用,这个收益依旧相当可观!

  除了客观的土地收益之外,公开信息还披露了相当多非常有价值的数据:

  比如说,2014年~2017年,河南省全省的国有土地使用权出让收入分别为1392.52亿元,1069.31亿元,1482.40亿元,和1404.50亿元(预算数),可以看出,“卖地”的收入,是政府性基金收入中最重要的组成部分,占比在70%以上,且最近两年已经突破了80%并逐年上升。

  与税收收入相比,土地使用权出让收入仅仅是在地产低迷的2015年,是税收的50%,其他历年与税收比例均在60%以上。

  因此,民间有将土地出让费用成为“土地税”,也有一定道理,从这个意义上说,“土地财政”的依赖远远没有祛除,指望房价大幅下跌,并不现实,无论是在郑州,还是在地市。

河南省2017年土地出让预算收入

  在这样的大背景下,土地价格飙涨的原因,未必是因为稀缺,还有可能是因为预期或者是恐慌。

  公开披露显示,2016年郑州市土地成交额和土地出让收入分别大幅增长70.52%和64.26%;2017年1~9月,全市土地出让均价有所滑落,但出让面积仍继续上涨,同比增长40.18%。

  从土地储备情况来看,截至2016年末,全市已收储但尚未供应土地面积10.67万亩(约为2013~2016年全市年均土地出让面积的2.66倍),绝大部分集中于郑州市区。因此,土地,并不稀缺。

  郑州市市本级国有土地使用权出让收入2014年~2016年分别为305.24亿元、282.39亿元、495.90亿元,分别占到当年政府性基金收入的86%、85%、91%,2017年1~9月,郑州市本级土地出让收入为413.64亿元,占到政府性基金收入的85%!

  由此可见,郑州市对于“土地财政”的依赖程度,要高于全省平均水平,从某种意义上来说,郑州市的土地价格和房价,也要更加坚挺。

  此次是河南在上交所发布的第二批土地债,9月19日,河南省249.218亿元政府债券在上交所成功发行,包括128.604亿元土地储备专项债券。

  2017年,全省国有土地使用权出让收入预算安排1404.5亿元;全省国有土地使用权出让支出预算安排1616.4亿元。

  今年6月1日,财政部和国土资源部联合印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》,正式推出土地储备专项债券,这是地方债的创新之作,推行以来截至9月底已有14个省份发行125只共计1589.5亿元。

  值得一提的是,在各种发债路径被层层堵死的现实下,土地储备专项债券,大概率会替代城投债,无疑会成为未来城市建设发债的主渠道。

  财政收入增速持续放缓

  政府基金收入以土地出让为主

  2016河南省实现地区生产总值40160.01亿元,首破4万亿大关,居全国第5位,经济增速为8.1%。金融业发展水平不断提高,截至2016年末河南省金融机构人民币各项存贷款余额分别为5.4万亿元和3.65万亿元,分别较2015年末增长13.3%和16.1%

  河南省综合财力不断增强(注:此处综合口径=一般公共预算收入+政府性基金收入+转移性收入+国有资本经营收入),2014~2016年分别为7,734.54亿元、7,933.25亿元和8,769.00亿元,其中,2016年全省综合财力大幅上涨10.53%,但由于人口基数大,人均财力一般。具体看,以税收为主的一般公共预算收入增速持续放缓(2014~2016年分别为13.40%、10.10%和8.00%)。

  根据河南省2014-2016年财政决算报告,河南省政府性基金收入以国有土地使用权出让收入为主,长期保持较大规模。2014、2015、2016、2017(含预算)年全省国有土地使用权出让收入为1392.62亿元、1069.31亿元,1482.4亿元、1404.5亿元,国有土地使用权波动幅度大。

  特别是2016年以来,以郑州为“领头羊”,河南省各地房地产市场呈现不同程度的波动上涨,带动其土地交易市场大幅升温,全省国有土地使用权出让收入较2015年大幅增长38.63%,政府性基金收入增长30.80%达1,848.90亿元;2017年前三季度,河南省土地及房地产市场活跃度略有下降,全省土地出让收入增速较去年同期下降11.4个百分点至34.9%,但仍保持较快增长,带动政府性基金收入同比增长35.6%。

河南省2017年土地出让预算收入

  全省债务规模大、增幅小

  政府债务负担较轻

  河南省政府债务规模增幅较小,未达债务限额,债务负担较为稳定且处于较轻水平。从债务限额方面看,截至2017年末,全省政府债务限额较2016年末进一步提升11.8%至7,265.50亿元;2017年,财政部核准的全省新增债券额度为766亿元,较2016年大幅扩容40.6%。从债务余额方面看,截至2016年末,河南省政府债务余额为5,524.95亿元,未超过债务限额,政府债务规模较2015年末仅增长1.30%;全省政府或有债务2,282.54亿元,政府各类或有债务规模不断下降。

  从主要债务指标方面来看,截至2016年末,河南省政府债务主要分布于地级市、县级政府;政府部门和机构、经费补助单位和融资平台构成河南省政府债务最主要的举借主体;政府债务资金主要来源于发行地方政府债券和银行贷款;政府债务资金主要用于基础性、公益性项目,形成了大量优质资产。

  从全省债务率来看,截至2015年末,河南省政府债务率约70%,低于财政部确定的总债务率100%的警戒线水平;2016年,河南省政府债务增速控制较好,全省财政收入持续增长,截至2016年末河南省政府性债务与2016年全省政府综合财力的比值约为0.78倍,债务负担较轻。根据2014年河南省政府债务甄别清理情况,截至2012年末,河南省政府债务除去应付未付款项形成的逾期债务后,逾期债务率为3.40%;政府负有担保责任的债务和政府可能承担一定救助责任的债务的逾期债务率分别为7.04%和3.62%。

河南省2017年土地出让预算收入

  国有资产和国有股权为偿还债务提供支持

  整体债务风险可控

  截至2016年末,全省国有及国有控股企业资产总额达到2.02万亿元,同比增长8.3%;净资产规模达6,460.37亿元,同比增长9.4%;2016年实现营业收入5,908.82亿元,完成税费上缴255.22亿元。

  持有上市公司股权方面,河南省国资委、省政府及省发改委作为实际控制人的上市公司有安彩高科、银鸽投资、郑州煤电、大有能源、中原高速、平煤股份、郑煤机、安阳钢铁、神马股份、豫能控股、同力水泥、大地传媒、新大新材、易成新能和中州证券等15家,按照2017年10月30日前一个月股票均价测算,上述15家上市公司的总市值为1,715.58亿元,仅依据控股股东持股比例计算,河南省省本级政府持有上市公司股权市值为775.18亿元;

  从河南省下属地市(县)所属上市公司来看,河南省及下属地市(县)政府作为实际控制人的上市公司共23家,按照2017年8月30日前一个月股票均价测算,总市值为2,570.20亿元,仅依据控股股东持股比例计算,河南省政府(含省本级和地市、县政府)持有上市公司股权市值为1,004.79亿元,上述上市公司股权变现能力强,可为河南省债务偿还和周转提供一定的流动性支持。

  郑州市尚未供应土地面积10万亩

  储备土地充裕

  在偿还能力方面,从地区房地产和土地市场来看,郑州作为河南省省会城市,人口吸附能力很强,新增购房需求旺盛,虽经历了2014~2015年土地及房地产市场调整期,但2016年以来,在整体楼市回暖,以及一线及准一线城市土地资源稀缺,地产商加大对二线城市的开发力度、优质地块竞争加剧的带动下,郑州市房地产市场景气度领先全省乃至全国绝大多数二线城市,全市土地成交均价急剧攀升、地王频现,在郑州市政府严控土地供给、全市土地出让面积明显下降的背景下,2016年土地成交额和土地出让收入分别大幅增长70.52%和64.26%;

  自进入2017年以来,“郑九条”的出台加大土地供给、并一定程度限制了地价,1~9月全市土地出让均价有所滑落,但出让面积仍继续上涨,同比增长40.18%,综合作用下前三季度全市土地成交金额和土地出让收入增速仍维持高位。与全市趋势基本保持一致,2016年以来,郑州市区土地及房地产市场景气度明显回升,进入2017年,市区土地出让仍同比保持增长,但增速有所放缓。

  从土地储备情况来看,郑州市政府谨慎控制土地收储及供应进度,截至2016年末,全市已收储但尚未供应土地面积10.67万亩(约为2013~2016年全市年均土地出让面积的2.66倍),储备土地较为充裕,可开发空间大,绝大部分集中于郑州市区。2017年5月,郑州市政府限购政策升级,限购范围扩大,预计短期内,区域房地产市场热度将持续褪减,但考虑其人口中心城市、新增购房需求旺盛以及郑州市趋向以加快供地抑制地价、房价过快上涨等因素,预计后续全市土地出让收入仍缓中趋稳。

  本期郑州市土地储备专项债券对应的项目共1个,根据近两年周边同类型土地出让单价估算,若地块全部出让预期土地出让收入对相应债券的保障倍数为44.42倍,且可覆盖对应项目总投资。