一方面是房产企业融资渠道收紧以及各地方政府针对楼市出台的限购、限贷、限售、限价政策不断深化发展;另一方面是热点二三线城市积极实施的“抢人计划”为楼市提供了基本面支撑。政策和市场博弈间的房产市场将何去何从?

  缓解资金压力豫房企祭出“卖”字诀

  8月4日,河南中原产权交易有限公司发布产权转让信息披露公告。公告显示,开封宋都安居建设开发有限公司拟对其所持开封国控宋都置业有限公司51%的国有股权进行公开转让,转让底价为57747.2万元人民币。

  公告显示,开封国控宋都置业成立于2016年10月25日,注册资本5000万元。经审计,截至今年5月末,该标的企业资产总额超6.4亿元,负债总额约为29万元,所有者权益超6.4亿元。

  而近半年来,河南有多家地产公司通过转让公司股权或是项目股权方式实现融资。7月21日,建业地产宣布,将此前准备3.5亿元出售的20%项目公司的股权,以1.5亿元的价格出售给中城基金。

  记者注意到,建业地产曾于7月3日发布公告表示,公司间接附属河南置腾(作为卖方)与建业中国、河南建业、项目公司郑州安永置业有限公司及中城基金(作为买方)订立合作框架协议,据此,卖方拟向买方出售安永置业20%股权,总现金代价为人民币3.5亿元。

  然而,7月21日,建业地产与协议方签订的合作框架协议第二补充协议及股权转让补充协议显示,建业地产此前出售有关项目公司20%股权的现金总代价,由人民币3.5亿元减至人民币1.5亿元。同时,中城基金向安永置业提供的股东借款增至人民币3.8亿元。这意味着最新的价格,相当于前次公告价格的42.8%,仅三周时间,价格几乎直降6成。

  “房地产作为资金密集型的行业,对金融有着天然的依赖性。自2016年下半年以来,楼市在经历了一轮野蛮生长后,各类房地产市场调控政策层出不穷,融资渠道全面收紧,政府和市场多次呼唤房地产市场长效机制,房企正面临着严峻的考验。不少中小型房企通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快转型。”郑州本土一家地产企业的负责人王先生对记者说。

  以跨业并购为例,事实上,省内不少地产企业,也已开始寻求外界合作。“河南很多房企都有土地和项目储备,因此也面临不小的资金压力。如美盛的陈寨项目、名门的旧城改造项目,都需要数十亿元的开发成本。房企选择联合碧桂园、恒大、富力等资金充沛的企业进行开发,既减轻了企业融资压力,也提升了品牌价值。”王先生说。

  房企融资渠道持续收紧

  2017年7月召开的全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”,众多业界权威都认为,中国金融业将以这次全国金融工作会议为界,从现在开始到未来一段时期,经历一个严监管、控风险的时期。而房地产市场作为中国金融市场的一个重要市场也将闻风而动。

  “房企发债、银行贷款和表外融资,加之后端购房者个人按揭,托起了整条房地产企业的高杠杆资金链。显然,决策层和相关监管部门已经关注到该现象,并有所行动。”知名财经评论人余丰慧认为,从2016年下半年以来,国家对于房地产行业的政策逐步收紧,去杠杆、提高融资条件等措施均体现了收紧房企融资渠道的意图,而本次全国金融工作会议召开后房企融资环境也将进一步收紧。

  记者梳理发现,从去年第四季度开始,国家层面收紧房企融资渠道的措施便步步紧逼。2016年10月,央行召集17家银行就房地产调控开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

  几乎与此同时,上交所、深交所先后发文,明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准。其中,上交所特别强调,对在房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍地王、哄抬地价等行为的房企禁止发债,同时规定,房企公司债券募集资金不得用于购置土地。

  2016年11月,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

  2017年2月13日,中国证券**基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

  2017年4月份,银监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》,严禁违规资金流入房地产市场,将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。

  中原地产统计显示,2017年前5月,房企在内地资本市场的融资规模为1232.4亿元,比去年同期下降了77.7%。同期的海外融资规模则达到148.75亿美元,同比上涨97%。但从多家企业的融资案例不难看出,当前海外融资的成本已比去年有明显提高。

  “资金严监管的政策措施,招招打在了房企融资的关键环节。”据郑州一房产开发企业负责人介绍,房地产融资包括三大环节:第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资),第二步是房地产开发贷款(土地证*押融资),第三步是达到预售条件的销售资金回笼。

  “关键在占比最大的拿地融资中,之前开发商可以以30%的资金撬动70%的配资,甚至在还没成功拍下土地,还只是参与竞拍需缴纳竞拍保证金时,就有资金方为开发商融资。”上述业内人士称。

  而房地产企业配资拿地的好日子也一去不返了。记者从省银监局了解到,近日银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。“这份文件直指信托公司开展的‘拿地融资’业务,这对房企的融资会造成不小的影响。”河南银监局一位人士表示。

  基本面支撑热点二三线市场房价

  那么,在房产企业融资渠道收紧以及限购、限贷、限售、限价不断深化发展的政策背景下,郑州的房价拐点是否真的来临了?

  记者走访了郑州近期即将开盘的几个楼盘发现,案场暖场的活动多了,售楼员的揽客电话也开始打了,开发商开盘前都在抢人蓄客。而回顾6~7月份已经开盘的几个楼盘,高性价比楼盘受到购房者的追捧。位于天河路与绿源路交会处附近的和昌林与城毛坯1.1万元每平方米首开清盘飘红郑州;同时,位于白沙的融创象湖壹号来了个全款轰炸,在周边高层价格1.5万元每平方米的时候,全款优先购房均价9800元每平方米的价格引领了一波全款房的潮流;随后,郑地美景东望紧随其后,全款9800元每平方米清盘销售。

  “融资渠道收紧,开发商要求资金回流,现在手头有钱的客户对于开发商来说是稀缺资源,开发商推出高性价比的房子也希望能卖给手里有钱的人,所以楼盘案场的蓄客一般都需要客户进行购房资格和资金的验证。”郑州一楼盘销售顾问小边告诉记者。

  然而真正能买到心仪的高性价比房子,对购房者来说也不容易。“现在开盘在售的优质楼盘其实并不多,地段好、性价比高的楼盘一开盘还是会被抢,排号买房的人不一定能买到。”最近准备买房的郑州市民樊女士说。

  郑州一房地产业内人士告诉记者,当前虽然一些大品牌开发商开启了全款降价走量回流资金的模式,但仍有一些开发商在坚持涨价开售。然而开发商受制于政府限价,同时又想利益最大化,市场还处于博弈阶段,这也是很多新项目面市却迟迟未能开售的一个重要原因。

  另一方面,记者走访了郑州的二手房市场发现,目前二手房虽远不及2016年夏天的疯狂,但价格并没有像想象的那样下降,比之被限价的新房,二手房的价格明显偏高。

  “二手房市场不受政府备案价格影响,受供求关系影响较大,供大于求,价格就下降;供小于求,价格就上涨。成交量方面,今年上半年,二手房市场的成交量是有下滑的,但没有像新房冷冻的速度快,真正出货的房源特别少,特别是小户型还是比较紧缺。”郑州一家二手房中介的置业顾问小贾表示。

  “楼市短期看金融,长期看人口。”知名财经评论人余丰慧认为,“与房产商蓄客抢人一样,当前二三线热点城市都在积极实施‘抢人计划’。持续拥入的就业人口,日渐稀缺的土地供应,这些基本面都将持续支撑热点二三线城市的房地产市场。”

  万科的郁亮在近日采访中谈及大城市住房供给时提出了“1153供给模式”设想,也为当前的楼市走向提供了一种思路。即将房地产供应分为四个层次:第一层次的10%,是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题;第二层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题;第三层次的50%,是要提供可支付住宅,针对首次置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子;第四层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。

  如果这个设想成立,那么政府租赁用房、保障用房的比例在20%;商品房仍然是房地产市场主流。而那部分完全市场化的商品房,很可能成为买房者竞逐的对象。