新浪乐居讯(编辑  乐边)一转眼,2017年已过去一半,在过去的半年里,洛阳楼市经历了前所未有的高潮期,抢房场面盛况空前,热点区域及楼盘开盘即清盘司空见惯;市场供不应求,多个项目无房可售。房价动辄上涨1000-2000元/㎡,而成交量依然居高不下。和利时数据显示,2017年1-4月份总体销售面积180.61万㎡,其中住宅销售面积161.41万㎡。房地产这带动城市经济的一大产业支柱在经历了十年的沉淀期之后又一次成为洛阳市民街头巷尾的热点话题。

  “金三银四”集中入市 多项目开盘即清盘


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  据新浪乐居不完全统计,2017年上半年洛阳共有24个楼盘开盘42次(含加推及商铺开盘)。其中“金三银四”众多项目住宅产品集中入市,去化情况良好,如建业龙城、繁华城等几百套房源基本当天清盘。5月初建业华阳峰渡峰范公馆开盘,推出300多套房源,现场到场大概有500至600人,7000元/㎡以上的价格比前期住宅产品高出不少,依然在当天售/罄,甚至连样板间都直接卖掉。一房难求,众人抢房,当时市场的疯狂程度可想而知。进入5-6月份后,市场房源告急,开盘项目减少,商铺等产品开始大量入市,一些位置稍差的项目开始错峰发力,分批次推新品上市。

  市场火 爆,部分楼盘如恒大绿洲、君悦蓝庭频繁加推。一些楼盘如保利建业香槟国际、绿都悦府等完成清盘,还有香栀花园、河洛古城等高端产品借机入市。伊滨区天明城及其他别墅产品蠢蠢欲动,趁势出手。

  市场火 爆 “烂尾”楼盘获预售证起死回生

  上半年楼盘获预售证情况与每月开盘项目数量变化一致。乐居从市住房保障和房产管理局网站了解到,1月洛阳市场获证面积33.49万㎡,2月获证面积11.68万㎡,3月获证面积33.82万㎡,4月获证面积58.76万㎡,5月获证面积22.53万㎡,6月获证面积22.57万㎡。自“金三银四”后洛阳楼市获准入市销售的房源逐渐减少,5-6月稳定在22万㎡左右,与上半年巅峰的4月相比,相差一半。

  3至4月期间,大批房源获证入市,就连之前爆出违规售房,甚至长时间烂尾的项目也取得入市资格。3月7个获证项目中,华源凯旋广场2016年5月29日曾开盘售卖,随后被《大河报》曝光未取得《建设工程规划许可证》及《房屋预售许可证》,引起官方调查。4月则有洛阳知名烂尾楼盘世纪王城5幢楼全部获证,终结无证售房的尴尬局面。

  土地市场低迷 伊滨洛龙成房企争夺焦点


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  2017年上半年洛阳土地市场成交土地12块,总成交面积293.69亩,总成交金额为3329万元,成交均价113.4万元/亩。相较2016年上半年洛阳成交土地共计20块,总成交面积1451亩,总成交金额为169302万元,成交均价117万元/亩。2017年上半年整体土地供应量明显回落,成交的12块土地中居住兼容商业用地仅4块,表明土地市场的低迷,同时也提示核心区域房源紧张,下半年楼市供应情况不容乐观。

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  和利时上半年土地成交区域分布图显示,伊滨区成为市场主角占比33.33%,其次为洛龙区占比为25%,从以上两个区域成交情况来看,随着城市的不断发展,伊滨区成为城市重要的工业园区,同时住宅方面以后也将成为各大房企争夺的焦点。据乐居了解,上半年确有某龙头房企伊滨区拿地谈判的消息,但目前仍未尘埃落定。最近又有包括碧桂园在内的几家房企争夺洛龙区西部一转让地块的信息从业内传出。在土地争夺战中,建业则另辟蹊径,于3月份连续拿下自贸区板块两块城中村改造地块。此外,大牌房企兼并重组,联合开发成一大趋势,去年保利拿下协和置业道北协和和园地块,现更名保利林语溪,建业接手瀍河美居乐广场,现更名建业贰号城邦,都将于今年面世。

  房价不断上涨 近期涨幅放缓

  自2016年3月洛阳楼市回暖之后,房价一直稳中有涨。按照国家统计局70城商品住宅变动情况数据,2016年3月70城新建商品住宅房价洛阳环比上涨0.2%,4月环涨0.6%,5月环涨0.3%,6月环涨0.1%,7月环涨0.3%,8月环涨0.3%,9月环涨0.5%,10月环涨0.5%,11月环涨1.6%,进入全国涨幅前十名,12月虽有滑落,环比价格仍然上涨0.6%。进入2017年后,1月70城房价洛阳环涨0.4%,2月环涨0.2%,3月环涨1.4%,4月环涨0.9%,5月环涨1.3%。房价涨幅变化与市场冷热情况吻合。

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  以洛阳房管局数据为基础的克而瑞、和利时公布的洛阳各月均价在5079元/㎡-6114元/㎡之间,3月份到4月份均价涨幅明显,达到500-600元/㎡。但6000元/㎡的均价显然与购房者的真实感受差距悬殊。目前洛阳市区范围内均价低于6000元/㎡的新建商品住宅几乎绝迹,7000-8000元/㎡的价格随处可见,8000-10000元/㎡的房价逐渐增多。值得关注的是,随着洛阳市政府限价措施的推出,5月房价的涨幅有了明显回落。

  地铁、自贸区成为拉动洛阳房价的增值标签

  自2016年8月洛阳地铁获批,到2017年6月1号线18个站点确定并正式开工建设。不到1年的时间,地铁所承载的意义,远远超出了交通本身。地铁不仅成为话题中心,更是各个行业借力营销的推手,可以说地铁红利遍及洛阳,尤其对房地产影响深远。

  随着地铁的建设,沿线将出现一个个以地铁站点为核心的,集商业、居住、交通、教育、医疗等各项配套设施于一体的地铁生活圈。地铁线路图成了楼盘营销中心的图腾,站点周边楼盘的房价瞬间上涨1000-2000元/㎡。城市的整体框架被地铁拉大,市区周边土地将成为房企争夺的主要战场,楼市则会面临新一轮的洗牌。

  河南自贸区4月1日的挂牌成立,以高新区为中心的洛阳片区划定,深深地刺激了沉寂多年的高新区楼市。高新区不少楼盘的宣传用语直接贴上了“自贸区”标签,房价也随之水涨船高。据和利时数据,独享地铁、自贸政策优势的涧西、高新两区3月成交面积为547670.81㎡,占全市总成交面积的67.48%,效果可谓立竿见影。对于自贸区内的房价上涨,业内普遍认为是投/资和投机的需求在推动,并表示产业经济依旧将没有悬念地带动房地产价格起伏。地铁、自贸区这些都将会是拉动洛阳房价的增值标签。

  楼市限价政策出台 房贷利率上涨

  4月份以来,全国超55城市发布调控政策累计超160次,其中包括限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”、商住房政策、公积金政策、等。房价一路上涨的洛阳确始终保持淡定,直到5月10日召开了城市区在售项目的93家开发企业参加的通报会。会议明确要求各开发企业目前在售项目以5月9日之前签约均价为基准价,再售房源不得高于该基准价。

  此项措施出台后一直低调实施,只在各楼盘销售中心张贴公布。一个月之后,洛阳政府终于出台了关于房地产的调控政策,即6月9日,洛阳官方正式宣布实行限价,在限价一周之后的6月15日,洛阳市政府网站上又公布了五项控制房价的具体措施,严格控制洛阳房价上涨。据和利时分析,从政府出台的五项政策可以看出,目前洛阳在大力整顿遏制房价的过快增长,其核心宗旨就是不准涨价!

  除了调控政策外,房贷政策也逐步收紧。日前,新浪乐居了解到洛阳各大银行的首付及利率情况,发现截至7月初,几乎所有银行首套房利率均上浮10%,首套房首付也基本提高到30%。据新浪乐居从银行了解到的信息,目前工商银行、洛阳银行还能为部分楼盘提供20%首付,具体情况还有看开发商的能力及与银行的关系。但大部分项目的置业顾问均表示,首套房首付20%楼盘会越来越少,并且洛阳所有银行已对第三套房停贷。

注:图表中首套、二套指商品住宅注:图表中首套、二套指商品住宅

  在今年上半年洛阳房价暴涨的背景下,洛阳市住房公积金管理中心于4月初公布“组合贷”实施细则,提升贷款额度,减轻了银行利率上浮为购房者带来的压力。据了解,目前洛阳已有两位购房者成功通过“组合贷”审核,正在等待办理。

  2017年上半年,洛阳楼市风云变幻,也让下半年楼市出现无限可能。供销、房价、土地、政策等走势如何,我们只能拭目以待。